Mietrecht
20. September 2024
Oft befinden sich bei Mietbeginn technische Geräte in der Mietsache, für die der Vermieter keine „Verantwortung“ übernehmen möchte. Gleichwohl darf der Mieter die Geräte nutzen, soll sich aber selbst um deren Instandhaltung und Instandsetzung kümmern. Hintergrund der vermieterseitigen Überlegungen ist, dass er insofern seine gesetzliche Hauptverpflichtung im Mietrecht, nämlich die Erhaltung der Mietsache (§ 535 I 2 BGB), ausschließen will.
Üblicherweise werden zu diesem Zweck bestimmte technische Geräte explizit „nicht als mitvermietet“ definiert.
Kürzlich hat sich das LG Berlin II mit diesem Thema beschäftigt (Hinweisbeschluss vom 30.06.24 – 67 S 144/24, nicht rechtskräftig).
Der Fall
Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietvertrag. Eine vom Vermieter gestellte Formularklausel regelt, dass bei Vertragsschluss in der Mietsache vorhandene technische Geräte „nicht als mitvermietet gelten“.
Es kommt, wie es kommen muss: Der Geschirrspüler geht kaputt. Der Mieter begehrt vom Vermieter die Reparatur. Der Vermieter lehnt dies mit Hinweis auf die vertragliche Regelung, dass der Geschirrspüler „nicht als mitvermietet gilt“, ab. Daraufhin verklagt der Mieter den Vermieter auf Reparatur des Geschirrspülers.
Das Amtsgericht Berlin-Mitte gibt dem Mieter Recht.
Die Entscheidung des Landgerichts
Das LG Berlin II weist die Berufung des beklagten Vermieters zurück.
Grundsätzlich hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 I 2 BGB). Die nicht unübliche formularmäßige Regelung, dass ein technisches Gerät „nicht als mitvermietet gilt“, womit der Vermieter ebendiese Verpflichtung ausschließen will, ist nach Auffassung des LG Berlin II unwirksam. Dies wird damit begründet, dass die “kundenfreundlichste Auslegung“ dieser Regelung auch ergeben könne, dass lediglich klargestellt werden soll, dass für die technischen Geräte kein Mietzins beansprucht wird. Daher ist die Regelung gem. § 305c II BGB unklar und somit unwirksam. Der Vermieter hat für die Reparatur des Geschirrspülers zu sorgen.
Fazit
Die vorgenommene “kundenfreundlichste Auslegung“ der Regelung erscheint nicht sonderlich naheliegend. Gleichwohl ist die Entscheidung in der Welt, und es ist davon auszugehen, dass sich Mieter bei Bedarf darauf beziehen.
Obwohl diese Entscheidung zum Wohnraummietrecht ergangen ist, sind keine Besonderheiten ersichtlich, die deren Anwendbarkeit im Gewerberaummietrecht ausschließen könnte.
Wenn ein Vermieter sich von der Verantwortung für technische Geräte in der Mietsache freimachen will, sollte er, neben dem Hinweis, dass diese „nicht als mitvermietet gelten“, explizit erwähnen, dass er deshalb auch nicht für Instandhaltung, Instandsetzung und eine ggf. erforderliche Wiederbeschaffung haftet.
Mit der Verwendung des generischen Maskulinums sind zur sprachlichen Vereinfachung und besseren Lesbarkeit stets Personen oder Personengruppen aller Geschlechter (männlich, weiblich und divers) gemeint.
Quelle
LG Berlin II, Hinweisbeschluss vom 30.06.2024, 67 S 144/24
