Mietrecht
03. April 2025
Dass Mieter verpflichtet werden, die Betriebskosten gem. § 2 BetrKV zu tragen (darunter auch die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gem. Ziffer 13), ist absolut normal. Ebenso üblich ist, insbesondere im Gewerberaummietrecht, dass der Mieter bestimmte Versicherungen abschließen und dem Vermieter nachweisen muss. Unbeschadet der Frage, ob die Verpflichtung zum Abschluss von Versicherungen im Einzelfall wirksam vereinbart ist, hat das OLG Karlsruhe (Urteil vom 27.11.24 – 13 U 76/24, BeckRS 2024, 37486) kürzlich eine bemerkenswerte Entscheidung zum Zusammentreffen beider Regelungen getroffen.
Im Ergebnis wird man sagen müssen, dass doppelt nicht immer besser hält.
Der Fall
Zwischen den Parteien besteht ein Gewerberaummietvertrag über eine Ladenfläche. Darin kam es zu einem Wasserschaden. Im Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter „insbesondere für … Feuer- und Leitungswasserschaden, unter Einbeziehung der Risiken Abwässer und bestimmungswidriger Sprinklerwasseraustritt, an den von ihm eingebrachten Einrichtungen oder sonstigen Sachen einschließlich seiner Warenvorräte eintreten oder sich selbst versichern werde“. Gleichzeitig hatte der Mieter im Rahmen der Betriebskosten die „Prämien für umfassende Allgefahren-, Gebäude-, Feuer-, Sturm- und Hagel-, Leitungswasser- … und Haftpflichtversicherungen“ zu tragen.
Der Versicherer des Mieters reguliert den Schaden und verlangt (aus abgetretenem Recht) vom Vermieter auf dem Klageweg Erstattung der Kosten.
Das LG Konstanz gibt dem Versicherer Recht.
Die Entscheidung des OLG Karlsruhe
Das OLG Karlsruhe weist die Berufung des beklagten Vermieters zurück.
Nach m.E. zutreffender Auffassung des Gerichts sind die Regelungen widersprüchlich und intransparent, da der Mieter sich einerseits selbst versichern soll und andererseits die Versicherungsprämien des Vermieters für den gleichen Schaden tragen soll (OLG Karlsruhe a.a.O. Rz 40).
Die Konsequenz ist, dass beide Regelungen unwirksam sind, mithin die Kostentragung für den Schaden nach dem gesetzlichen Leitbild des § 535 I 2 BGB beim Vermieter liegt und überdies die Übertragung der diesbezüglichen Betriebskosten auf den Mieter unwirksam ist.
Fazit
Wie das OLG Karlsruhe ausführt, ist es selbstverständlich unbedenklich, dem Mieter im Rahmen der Betriebskosten die Kosten der Leitungswasserversicherung aufzuerlegen. Auch die Verpflichtung des Mieters, bestimmte Versicherungen selbst und auf eigene Kosten abzuschließen, kann grundsätzlich wirksam sein. Aber die Kumulation dieser Regelungen lässt beide unwirksam werden. Die gleichzeitige Verpflichtung des Mieters, sich gegen einen bestimmten Schaden zu versichern und die gleichzeitige Verpflichtung, die Kosten des Vermieters für ebendieses Versicherungsrisiko zu tragen, führt – nachvollziehbar – zu einer finanziellen Überforderung des Mieters.
Vermietern sei also empfohlen, bei der (üblichen) Übertragung der Betriebskosten einen genauen Blick auf die vertraglichen Versicherungspflichten des Mieters zu werfen, damit es keine Überschneidungen gibt. Dem Mieter sollte nicht der Abschluss einer „doppelten“ Versicherung überbürdet werden. Dabei ist davon auszugehen, dass der Abschluss einer Inhaltsversicherung und einer Betriebsunterbrechungsversicherung grundsätzlich wirksam neben den Betriebskosten vereinbart werden können.
Mit der Verwendung des generischen Maskulinums sind zur sprachlichen Vereinfachung und besseren Lesbarkeit stets Personen oder Personengruppen aller Geschlechter (männlich, weiblich und divers) gemeint.
