Mietrecht
31. Oktober 2025
Da das BGB für Gewerberaummietverträge – anders als für Wohnraummietverträge – keine Möglichkeit der Mietanpassung vorsieht, werden in langfristigen Gewerberaummietverträgen oft sog. Index- oder Wertsicherungsklauseln vereinbart. Durch diese wird die Miethöhe an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten geknüpft. Grundlage dafür ist das Preisklauselgesetz (PrKG). Da eine Indexklausel nach oben und unten wirken muss, führt grundsätzlich eine Erhöhung der Lebenshaltungskosten zu einer Mietsteigerung und eine Reduzierung der Lebenshaltungskosten zu einer Mietsenkung. Das klingt, im Gegensatz zu einseitig mieterhöhend wirkenden Staffelvereinbarungen, fair.
Aber was passiert, wenn bei der Vereinbarung einer Indexklausel ein Fehler passiert? Welche Folgen hat das?
Mit diesen Fragen hat sich kürzlich das OLG Düsseldorf beschäftigt (Urteil vom 05.06.2025 – 10 U 146/24).
Der Fall
Zwischen den Parteien wurde im August 2019 ein ab 01.09.2019 laufender Gewerberaummietvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren geschlossen. So weit, so normal. Allerdings wurde zudem vereinbart, dass Anknüpfungspunkt für Mietanpassungen der Stand für Mai 2017 sei. Außerdem sollte (objektiv widersprüchlich) einerseits eine Mietanpassung automatisch im Falle einer hinreichenden Indexveränderung erfolgen und zudem einer schriftlichen Aufforderung des Vermieters bedürfen.
Der Mieter zahlt in der Folgezeit zunächst auf schriftliche Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, fordert die gezahlten Beträge jedoch wieder zurück.
Das Landgericht gibt dem Mieter in erster Instanz Recht und verurteilt den Vermieter zur Rückzahlung, da der vor Mietbeginn liegende Anknüpfungspunkt den Mieter einseitig benachteilige und der Zeitpunkt der Mietanpassung unklar sei. Sowohl die den Mieter benachteiligende Klausel als auch die widersprüchliche Klausel seien am AGB-Recht zu messen und somit gem. § 307 I BGB von Anfang an unwirksam.
Die Entscheidung des OLG Düsseldorf
Das OLG Düsseldorf bestätigt die Entscheidung.
Auch das OLG Düsseldorf hält das AGB-Recht für anwendbar. Dieses sehe im Falle eines Verstoßes gegen das AGB-Recht eine Unwirksamkeit der Regelung von Anfang an vor. Das wiederum führe dazu, dass der Mieter die Zahlung der Mieterhöhungen nie geschuldet habe und sie deswegen zurückverlangen könne.
Fazit
Was so einfach und plausibel klingt, hat einen Haken, nämlich das Preisklauselgesetz. Wie das AGB-Recht statuiert auch § 2 I PrKG, dass Indexklauseln hinreichend bestimmt (also nicht widersprüchlich) sein müssen und keine Vertragspartei unangemessen benachteiligen dürfen. Allerdings tritt gem. § 8 PrKG die Unwirksamkeit der Regelung erst „zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen dieses Gesetz ein“, also mit einem entsprechenden Urteil (in diesem Sinne: OLG Schleswig, Beschluss vom 05.02.2024 – 12 U 69/23).
Was gilt denn nun? Das AGB-Recht, welches eine Unwirksamkeit der Klausel von Anfang an vorsieht oder das PrKG, welches eine rückwirkende Unwirksamkeit nicht vorsieht und somit keinen Rückzahlungsanspruch des Mieters begründen könnte?
Nach meiner persönlichen Meinung sollte das Preisklauselgesetz als speziellere Regelung („Lex specialis“) Vorrang gegenüber dem AGB-Recht genießen. Wenn das Preisklauselgesetz ausdrücklich von einer Wirksamkeit der betreffenden Klausel bis zu einem entgegenstehenden Urteil ausgeht, kann nicht das allgemeine AGB-Recht die gesetzliche Intention des Preisklauselgesetzes auf den Kopf stellen.
Letztlich wird die Frage vom BGH zu entscheiden sein. Das OLG Düsseldorf hat die Revision zugelassen, und diese ist dort nun unter XII ZR 51/25 anhängig.
Bis dahin ist noch mehr Vorsicht bei der Vereinbarung von Indexklauseln geboten (oder besser noch die Einholung anwaltlichen Rats), denn eine fehlerhafte Klausel würde nach Auffassung des OLG Düsseldorf jegliche Mietanpassungen ausschließen und damit manche langfristige vermieterseitige Kalkulation über den Haufen werfen.
Mit der Verwendung des generischen Maskulinums sind zur sprachlichen Vereinfachung und besseren Lesbarkeit stets Personen oder Personengruppen aller Geschlechter (männlich, weiblich und divers) gemeint.
