Mietrecht
03. Mai 2023
In einem Maklervertrag verpflichtet sich der Makler, den Nachweis der Gelegenheit eines Vertragsabschlusses zu erbringen oder die Vermittlung eines Vertrages herbeizuführen. Ein Honorar kann der Makler dabei nur im Erfolgsfalle beanspruchen (§ 652 BGB). Oftmals werden in Maklerverträgen ergänzende „Reservierungsgebühren“ vereinbart, wenn der Makler das Objekt exklusiv für den Kunden für einige Zeit vorhält. Nunmehr hat der BGH entschieden, dass derartige Reservierungsgebühren nicht wirksam formularmäßig vereinbart werden können (Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22).
Der Fall
Der klagende Maklerkunde möchte ein durch einen Makler nachgewiesenes Einfamilienhaus kaufen. In dem zugrundeliegenden Maklervertrag vereinbaren die Parteien, dass der Makler das Objekt bis zu einem näher definierten Datum exklusiv für den Kunden vorhält. Im Gegenzug wird eine Reservierungsgebühr vereinbart.
Schließlich entscheidet sich der Kunde gegen den Kauf der Immobilie und verlangt vom Makler die bereits gezahlte Reservierungsgebühr zurück.
Amts- und Landgericht haben die Klage des Maklerkunden abgewiesen.
Die BGH-Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verurteilt den Makler zur Erstattung der Reservierungsgebühr.
Zunächst stellt der BGH klar, dass es sich bei der in Rede stehenden Vereinbarung um eine formularmäßige Vereinbarung handelt, die der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegt. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Reservierungsvereinbarung in einem separaten Dokument vereinbart wurde.
Im Weiteren widerspricht die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages, da diese erfolgsunabhängig geschuldet werde. Überdies stellt die Vereinbarung eine unangemessene Benachteiligung des Kunden im Sinne von § 307 I 1, II Nr. 1 BGB dar, da dieser keinen nennenswerten Vorteil erlangt und durch den Makler keine geldwerte Gegenleistung erbracht wird.
Fazit
Die formularmäßige Vereinbarung einer Reservierungsgebühr ist unwirksam. Daran ändert auch deren Auslagerung in eine gesonderte Vereinbarung nichts.
Ob eine solche Regelung individualvertraglich wirksam vereinbart werden kann, ist offen, erscheint aber denkbar. Hierbei wird der Makler allerdings vor dem kaum zu überwindenden Problem stehen, die individuelle Vereinbarung dieser Regelung zu beweisen.
Mit der Verwendung des generischen Maskulinums sind zur sprachlichen Vereinfachung und besseren Lesbarkeit stets Personen oder Personengruppen aller Geschlechter (männlich, weiblich und divers) gemeint.
Source
Bundesgerichtshof, 20.04.2023, I ZR 113/22
