Mietrecht
19. Mai 2025
Sofern ein Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand ist, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos zu kündigen (§ 543 II Nr. 3b BGB). Das ist so weit keine sensationelle Erkenntnis. Für das Wohnraummietrecht gewährt § 569 III Ziffer 2 BGB dem Mieter die Möglichkeit, die außerordentliche Kündigung unwirksam werden zu lassen, wenn er die die rückständigen Mieten (bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs) nachzahlt (sog. „Schonfristzahlung“). Konsequenterweise kündigen umsichtige Vermieter daher nicht nur außerordentlich, sondern (hilfsweise) auch ordentlich mit der gesetzlichen Frist (§ 573 BGB).
Von dieser eindeutigen gesetzlichen Regelung weicht (nun auch) das LG Hamburg in einer aktuellen Entscheidung ab (Urteil vom 13.12.2024 – 307 S 40/24, WuM 2025, 163).
Der Fall
Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietverhältnis. Der Mieter gerät mit zwei Mieten in Rückstand. Daraufhin kündigt der Vermieter außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich mit der gesetzlichen Frist. Der Mieter gleicht den Rückstand 3 Tage nach Zugang der Kündigung(en) aus.
Der Vermieter beharrt auf der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung und klagt auf Räumung.
Das AG Hamburg-Blankenese weist die Räumungsklage in erster Instanz ab.
Die Entscheidung des LG Hamburg
Das LG Hamburg weist die Berufung des klagenden Vermieters zurück.
Die fristlose Kündigung ist aufgrund der erfolgten Schonfristzahlung unwirksam geworden.
Durch die kurzfristig erfolgte Schonfristzahlung hat der Mieter nach Auffassung des Gerichts zu erkennen gegeben, dass er grundsätzlich bereit sei, sich vertragsgemäß zu verhalten, weswegen zusätzlich von einer Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung auszugehen sei, das Mietverhältnis also fortbestehe.
Fazit
Einige Kammern des LG Berlin vertreten kategorisch – und entgegen dem Gesetz – die Auffassung, dass Schonfristzahlungen auch die Wirkung einer ordentlichen Kündigung beseitigen. Konsequenterweise sind diese Entscheidungen jeweils vom BGH aufgehoben worden. Diesem „Berliner Weg“ schließt sich das LG Hamburg ausdrücklich nicht an. Indes wird nach Auffassung des Verfassers dennoch ohne Not die gesetzliche Ratio verwässert.
Wenn ein Rückstand von zwei Mieten eine außerordentliche Kündigung begründen kann, ist nicht einzusehen, weshalb dieser Rückstand nicht für eine ordentliche Kündigung ausreichen soll. Auch wenn der BGH in der Vergangenheit bereits geäußert hat, dass die „… erfolgte nachträgliche Zahlung die Pflichtverletzung des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lasse und unter diesem Gesichtspunkt von Bedeutung sein könne“, sollte mit solchen Abweichungen von gesetzlichen Regelungen – sofern nicht im Einzelfall außergewöhnliche Umstände hinzukommen – sparsam umgegangen werden. Die Rechtsklarheit leidet unter dieser Entscheidung. Denn wie kurzfristig sollte der Ausgleich des Mietrückstandes erfolgen, um auch die Wirkung der ordentlichen Kündigung zu beseitigen? Genügen auch 5 Tage? Oder eine Woche? Oder 2 Wochen?
Gleichwohl sei Vermietern weiterhin ausdrücklich empfohlen, im Wohnraummietrecht bei hinreichenden Mietrückständen neben der fristlosen Kündigung hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Ob die ordentliche Kündigung im Falle einer „zeitnahen“ Schonfristzahlungen hält, ist in Berlin unwahrscheinlich und in Hamburg nun zumindest ungewiss.
Mit der Verwendung des generischen Maskulinums sind zur sprachlichen Vereinfachung und besseren Lesbarkeit stets Personen oder Personengruppen aller Geschlechter (männlich, weiblich und divers) gemeint.
