Mietrecht
25. März 2024
Die Untervermietung ist ein bekanntes Thema. Nahezu alle Mietverträge enthalten Regelungen darüber, ob, und wenn ja, in welchem Umfang eine Untervermietung zulässig ist. Naturgemäß enthalten Mietverträge keine Regelungen über das Schicksal des Untermietvertrages, für den Fall, dass der Hauptmietvertrag endet. Darf der Untermieter in der Fläche bleiben oder nicht?
Während § 546 II BGB die klare Aussage trifft, dass der Vermieter die Mietsache nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch vom Dritten zurückfordern kann, regelt § 565 I 1 BGB, dass im Falle einer gewerblichen Untervermietung bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses der Vermieter anstelle des vorherigen Mieters (und Untervermieters) in den Untermietvertrag eintritt, der (ehemalige) Untermieter also weiterhin Mieter bleibt.
Kürzlich hat sich das OLG Hamburg in einer sehr lesenswerten Entscheidung mit diesem Thema beschäftigt (Urteil vom 20.07.23 – 4 U 16/23, BeckRS 2023, 35555).
Der Fall
Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über ein Bistro. Zusätzlich mietet der Bistrobetreiber (hier eine GmbH) eine über dem Bistro liegende Wohnung zum Zwecke der Nutzung durch seine Mitarbeiter an und vermietet die Wohnung an seinen Chefkoch und gleichzeitigen Geschäftsführer unter. Nachdem der Vermieter den (Haupt-)Mietvertrag über die Wohnung wirksam gekündigt hat, verweigert der Untermieter die Räumung, da er meint, dass der Vermieter anstelle der GmbH in den alten Untermietvertrag eingetreten sei.
Das Landgericht weist die Räumungsklage des Vermieters ab, da es sich um eine gewerbliche Weitervermietung i.S.d. § 565 I 1 BGB handele, aufgrund der Beendigung des Hauptmietvertrages nun also ein direktes Mietverhältnis zwischen Vermieter und dem ehemaligen Untermieter bestehe.
Die OLG-Entscheidung
Das OLG Hamburg weist die Berufung des klagenden Vermieters zurück.
Zwischen Vermieter und ehemaligem Untermieter besteht ein Mietverhältnis, weswegen der ehemalige Untermieter nicht räumen muss.
Während § 546 II BGB grundsätzlich regelt, dass der Vermieter im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses die Mietsache auch vom Untermieter herausverlangen kann, sieht § 565 I 1 BGB vor, dass im Falle einer gewerblichen Weitervermietung von Wohnungen der Vermieter in den Untermietvertrag eintritt, wenn das Hauptmietverhältnis endet. Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Ausnahmeregelung ist, dass der Untermieter wie ein „normaler“ Wohnungsmieter geschützt werden soll, wenn sein eigener Untervermieter als „normaler“ Wohnungsvermieter auftritt und das Hauptmietverhältnis endet.
Der Unterschied zwischen beiden Fallkonstellationen liegt darin, dass der Mieter im ersten Fall die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken anmietet und im zweiten Fall zum Zwecke der Weitervermietung. Dabei erfordert die gewerbliche Weitervermietung nicht zwingend eine Einnahmeerzielungsabsicht des Untervermieters. Vielmehr genügt es, wenn die Anmietung und Weitervermietung einer Wohnung der Unterstützung der Geschäftsinteressen des Untervermieters und der Förderung des Geschäftsbetriebes dient. So ist es in diesem Falle, da der Untermieter einen extrem kurzen Arbeitsweg hat und nahezu jederzeit im Sinne des Unternehmens greifbar ist.
Fazit
Grundsätzlich kann der Vermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses die Räumung durch seinen eigenen Mieter und durch den Untermieter verlangen. Anders verhält es sich, wenn die Wohnung – insbesondere durch Unternehmen – zum Zwecke der Weitervermietung angemietet wird. Dann „erbt“ der Vermieter den Untermietvertrag. Merke: Ein Unternehmen kann nicht wohnen!
Mit der Verwendung des generischen Maskulinums sind zur sprachlichen Vereinfachung und besseren Lesbarkeit stets Personen oder Personengruppen aller Geschlechter (männlich, weiblich und divers) gemeint.
Source
OLG Hamburg, 20.07.2023, 4 U 16/23
