Mietrecht
31. März 2026
Kündigungen müssen wirksam zugestellt werden. Erst das führt zur Beendigung eines Mietverhältnisses. Diese Erkenntnis kann nicht überraschen.
Aber wie ist die Rechtslage, wenn der Mieter, ohne entsprechende Mitteilung an den Vermieter, nicht mehr in der Mietsache ansässig ist? Welchen Einfluss hat das auf den Zugang der Kündigung?
Mit dieser, wahrlich nicht unüblichen, Fragestellung musste sich das OLG Hamburg kürzlich beschäftigen (Urteil vom 07.10.2025 – 4 U 48/25, BeckRS 2025, 30155).
Der Fall
Zwischen den Parteien besteht ein Gewerberaummietvertrag. Aufgrund des Mietvertrages ist der Mieter nicht nur zur Zahlung der Miete verpflichtet, sondern auch dazu, eine Sitzverlegung dem Vermieter mitzuteilen. Wegen erheblicher Zahlungsrückstände kündigt der Vermieter den Mietvertrag mit Schreiben vom 15.08.2024 fristlos. Die Kündigungserklärung wird ausweislich einer entsprechenden Empfangsquittung am selben Tag einer am Empfang in der Mietsache tätigen Mitarbeiterin persönlich übergeben.
Der Mieter bestreitet den Zugang der Kündigung – und damit die Beendigung des Mietverhältnisses. Dies begründet er damit, dass die Mietsache mittlerweile ausschließlich von einem Untermieter genutzt werde (was dem Vermieter unbekannt war) und dass er selbst seinen Firmensitz mittlerweile nach Heilbronn verlegt hätte, was sich aus dem Handelsregister ersehen lasse.
Das LG Hamburg hält die Kündigung in erster Instanz für wirksam.
Die Entscheidung des OLG Hamburg
Das OLG Hamburg tritt dem entgegen und verneint einen wirksamen Zugang der Kündigung.
Zur Begründung führt das OLG aus, dass eine Kündigungserklärung dem Kündigungsadressaten (hier dem Mieter) persönlich zugehen muss. Die unterlassene Mitteilung des Anschriftenwechsels führt nicht zu einer Zugangsfiktion, da die neue Adresse im Handelsregister öffentlich zugänglich war. Der Umstand, dass der Mieter seine Flächen ohne Erlaubnis untervermietet und gleichzeitig eine Änderung seiner Geschäftsanschrift nicht dem Vermieter mitgeteilt hat, rechtfertigt mangels ausreichender Schwere dieses Vertragsverstoßes keine Zugangsfiktion aufgrund treuwidriger Zugangsvereitelung.
Fazit
Die Entscheidung überrascht. Immerhin weist das veröffentlichte Urteil (noch) den Hinweis „Rechtskraft unbekannt“ auf. Es ist also nicht ausgeschlossen, dass dieser Fall noch zum BGH geht…
Unbeschadet der durch das OLG vorgenommenen m.E. diskutablen Wertungen – insbesondere in Bezug auf die (nicht ausreichende) Schwere des Vertragsverstoßes durch Nichtmitteilung der neuen Adresse und die gleichzeitige ungenehmigte Untervermietung – ist die Lehre aus dem Urteil, dass sich (beide) Vertragsparteien vor der Abgabe einer wichtigen einseitigen Willenserklärung Klarheit über die korrekte Geschäftsanschrift des Vertragspartners verschaffen sollten, insbesondere durch Einsicht in das Handelsregister.
Mit der Verwendung des generischen Maskulinums sind zur sprachlichen Vereinfachung und besseren Lesbarkeit stets Personen oder Personengruppen aller Geschlechter (männlich, weiblich und divers) gemeint.
