Indexklausel Fortsetzung

Der Fall

Zwischen den Parteien wurde im August 2019 ein ab 01.09.2019 laufender Gewerberaummietvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren geschlossen. So weit, so normal. Allerdings wurde zudem vereinbart, dass Anknüpfungspunkt für Mietanpassungen der Stand für Mai 2017 sei. Außerdem sollte (objektiv widersprüchlich) einerseits eine Mietanpassung automatisch im Falle einer hinreichenden Indexveränderung erfolgen und zudem einer schriftlichen Aufforderung des Vermieters bedürfen.

Der Mieter zahlt in der Folgezeit zunächst auf schriftliche Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, fordert die gezahlten Beträge jedoch wieder zurück.

Das Landgericht und das OLG Düsseldorf gaben dem Mieter Recht und verurteilten den Vermieter zur Rückzahlung, da der vor Mietbeginn liegende Anknüpfungspunkt den Mieter einseitig benachteiligt und der Zeitpunkt der Mietanpassung unklar war. Das Bemerkenswerte (und Umstrittene) daran war, dass nach Auffassung der Gerichte sowohl die den Mieter benachteiligende Klausel als auch die widersprüchliche Klausel am AGB-Recht zu messen seien und somit gem. § 307 I BGB von Anfang an unwirksam sind. (Das eben als nicht anwendbar angesehene Preisklauselgesetz (PrKG), welches die maßgeblichen Normen über Indexklauseln enthält, hätte stattdessen erst zu einer Unwirksamkeit der Klausel ab einem entsprechenden Urteil geführt, also keinen rückwirkenden Zahlungsanspruch begründet.)

Die Entscheidung des BGH

Der BGH bestätigt die Vorinstanz.

Auch der BGH hält im konkreten Fall das AGB-Recht für anwendbar und nimmt im Falle eines Verstoßes gegen das AGB-Recht (hier durch den Mieter benachteiligenden und widersprüchlichen Inhalt) eine Unwirksamkeit der Klausel von Anfang an. Das wiederum führe dazu, dass der Mieter die Zahlung der Mieterhöhungen nie geschuldet habe und sie deswegen zurückverlangen könne.

Allerdings gewährt der BGH dem AGB-Recht nicht kategorisch Vorrang vor dem PrKG. Vielmehr zielt der BGH auf die unterschiedlichen Zielsetzungen der gesetzlichen Regelungen ab (AGB-Recht: Verbraucherschutz/ PrKG: Verhinderung inflationärer Tendenzen). Daraus folgert der BGH eine Differenzierung: Sofern die betreffende Klausel gegen AGB-Recht verstößt (etwa bei Unklarheit oder Widersprüchlichkeit), soll AGB-Recht anwendbar sein. Wenn jedoch ein Verstoß gegen Regelungen des PrKG vorliegt (etwa eine Vertragslaufzeit unter 10 Jahren), soll das PrKG anwendbar sein.

Fazit

Der BGH hat in dieser sehr umstrittenen Frage für Rechtsklarheit gesorgt. Die Differenzierung (gegen welches Gesetz verstößt die beanstandete Klausel?) ist salomonisch und auf den ersten Blick auch nachvollziehbar.

Es liegt durchaus nahe, zu prüfen, gegen welches Gesetz verstoßen wird und daran die Konsequenzen des Fehlers zu knüpfen.

Anmerkung eines Besserwissers: Auch wenn das Thema nun erstmal „durch“ ist, sei dennoch auf einen Aspekt hingewiesen, auf den der BGH in seiner Entscheidung nicht eingegangen ist. In § 2 I PrKG heißt es, dass eine Preisklausel u.a. dann zulässig ist, wenn sie im Einzelfall hinreichend bestimmt ist. Und das wird man von einer widersprüchlichen Klausel wohl kaum behaupten können. Könnte es nicht sein, dass die hier in Rede stehende Klausel auch explizit gegen das PrKG verstößt?

Das Fazit bleibt jedenfalls klar: Indexklauseln sind ein Minenfeld. Bei deren Vereinbarung ist große Vorsicht geboten (oder besser noch die Einholung anwaltlichen Rats), denn eine gegen AGB-Recht verstoßende Klausel kann aufgrund der dargestellten Rückwirkung manche langfristige vermieterseitige Kalkulation über den Haufen werfen.

Mit der Verwendung des generischen Maskulinums sind zur sprachlichen Vereinfachung und besseren Lesbarkeit stets Personen oder Personengruppen aller Geschlechter (männlich, weiblich und divers) gemeint.