Mietrecht

Neue Pflichten des Vermieters

12. Januar 2022

Am 01.12.2021 ist eine Änderung der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) in Kraft getreten (BGBl 2021 Teil I, Nr. 80). Derartige Gesetzesänderungen mögen in der Regel nicht jeden Eigentümer hinter dem jahreszeitlich bedingt wärmenden Ofen hervorlocken. Doch diesmal hat der Gesetzgeber eine erhebliche Erweiterung der Pflichten des Vermieters statuiert.

Auf Basis der EU-rechtlichen „Energieeffizienzrichtlinie“ sind die Mitgliedsstaaten gehalten, anstelle der bislang jährlichen Abrechnung, es dem Mieter (Nutzer) nun zu ermöglichen, monatlich Verbrauchsinformationen und Informationen über die entsprechenden Kosten zu erhalten. Ziel dieser Regelung ist die Energieeinsparung. Da eine monatliche physische Ablesung der Daten in den vermieteten Räumen offenkundig nicht realisierbar ist, sind fernablesbare Erfassungsgeräte notwendig.

Das bedeutet im Einzelnen:

• Gefordert sind zukünftig Erfassungsgeräte, die fernablesbar sind. Das bedeutet, dass für die Ablesung kein Zutritt zu den Mieträumen erforderlich wird.

• Ab dem 01.12.2021 darf ein Eigentümer nur noch fernablesbare Erfassungsgeräte einbauen (§ 5 Absatz 2 Satz 1 HeizkostenV).
Ab dem 01.12.2022 dürfen sogar nur noch fernablesbare Erfassungsgeräte eingebaut werden, die an ein sog. zertifiziertes Smart-Meter-Gateway (SMGW) angeschlossen werden können. Dabei ist ein SMGW eine Kommunikationseinheit, in der die gesammelten Daten aufbereitet und weitergeleitet werden können (§ 2 Nr. 19 Messstellenbetriebsgesetz – MsbG).
Angesichts der lediglich einjährigen Übergangsfrist bietet es sich daher an, auch schon vor dem 01.12.2022 SMGW-taugliche Erfassungsgeräte einzubauen.
Eine Ausnahme gilt, sofern es sich um den Austausch eines einzelnen nicht fernablesbaren Gerätes handelt (§ 5 Absatz 2 Satz 4 HeizkostenV).

• Nicht fernablesbare Erfassungsgeräte sind bis Ende 2026 durch SMGW-taugliche Erfassungsgeräte zu ersetzen (§ 5 Absatz 3 Satz 1 HeizkostenV).
Hier sieht das Gesetz eine Ausnahme vor, wenn der Einbau im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder der Einbau, etwa durch einen unangemessenen Aufwand, zu einer besonderen Härte führen würde (§ 5 Absatz 3 Satz 2 HeizkostenV), z.B. im Falle eines stahlhaltigen Gebäudes, welches eine ordnungsgemäße Funktion der drahtlosen Technik erheblich erschwert.

• Im Gegensatz zum Ankauf der fernablesbaren Erfassungsgeräte ist deren Anmietung grundsätzlich im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlagefähig (§ 2 Nr. 4a, 5a BetrKV).

• Sofern fernablesbaren Erfassungsgeräte installiert sind, hat der Vermieter dem Mieter monatlich die gewonnenen Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen – entweder in Papierform, auf elektronischem Wege oder über ein Webportal/ Smartphone-App – zukommen zu lassen (§ 6a Absatz 1 HeizkostenV).

• Abgesehen davon, dass der Mieter einen Anspruch auf die Einhaltung der neuen Vorschriften hat, gewährt ihm § 12 HeizkostenV – neben dem ohnehin schon bestehenden Kürzungsrecht i.H.v. 15% im Falle einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung – ein weiteres Kürzungsrecht in i.H.v. 3% bezogen auf sein Abrechnungsergebnis (§ 12 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV).

Source

Bundesgesetzblatt 2021, 30.11.2021, Teil I, Nr. 80

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