Mietrecht

Sterben als Vertragsgemäßer Gebrauch

12. August 2021

Nicht erst im Zuge der Corona-Krise ist die Vereinsamung insbesondere älterer Menschen zu einem ernsthaften gesellschaftlichen Problem geworden. Dabei kommt es immer wieder zu Fällen, in denen Mieter in ihren Wohnungen versterben und dies erst nach längerer Zeit bemerkt wird. Die Folgen sind nicht nur für die Wohnung, sondern auch für den Vermieter unerfreulich, wie das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg mit Urteil vom 24.11.2020 (15 C 59/20, ZMR 2021, 252) festgestellt hat.

Was zunächst nach einem schwarzhumorigen Exzess klingt, ist tatsächlich die zentrale Aussage der vorgenannten Entscheidung.

Im zugrundeliegenden Fall war der allein lebende Mieter zwischen dem 18. und 24.10.2018 verstorben und wurde am 24.10.2018 gefunden. Die Erben, die gem. § 1922 BGB mit dem Tod des Mieters in den Mietvertrag eingetreten sind, veranlassten neben anderen Arbeiten eine Sonderreinigung der Wohnung. Diese war jedoch insofern erfolglos, als das der schlechte Geruch weiterhin herrschte. Der Vermieter weigerte sich daraufhin, die Kaution herauszugeben. Die Erben klagten auf Auskehrung der Kaution und gewannen.

Die maßgebliche zu entscheidende Frage war, ob – unabhängig von ggf. geschuldeten Schönheitsreparaturen – die Erben als Rechtsnachfolger des Verstorbenen zu weiteren Arbeiten, wie etwa der Neutralisierung des Geruchs, im Wege des Schadensersatzes verpflichtet waren.

Indes fehlte es insofern an dem für einen Schadensersatzanspruch erforderlichen Verschulden des Mieters (was im Falle eines Suizids unter Umständen anders sein kann). Vielmehr stellt das Sterben des Mieters in der Wohnung und die sich daraus ergebenden Beeinträchtigungen der Wohnung als Folge des Versterbens keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar. Da auch kein vorwerfbares Verhalten der Erben festgestellt werden konnte, hatte der Vermieter keine Schadensersatzansprüche und musste die Kaution auskehren.

Fazit: So dramatisch und oft von unübersehbaren tatsächlichen Problemen flankiert der Tod eines Mieters in mietvertraglicher Sicht für den Vermieter auch sein mag, benötigt dieser für eventuelle Schadensersatzansprüche doch eine Anspruchsgrundlage – und die dürfte mangels schuldhaften Verstoßes gegen die mietvertraglichen Pflichten durch den verstorbenen Mieter in der Regel nicht bestehen, sodass der Vermieter die Kosten einer erforderlichen Sanierung selbst tragen muss.

Source

AG Tempelhof-Kreuzberg, 24.11.2020, Geschäftszeichen: 15 C 59/20, ZMR 2021, 252

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