Mietrecht

Umlage der Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern

16. Juni 2022

Seit 2017 sehen sämtliche Landesbauordnungen in Deutschland vor, dass Neubauten mit Rauchmeldern auszustatten sind. Mit Ausnahme des Bundeslands Sachsen gilt die Rauchmelderpflicht mittlerweile sogar für Bestandsgebäude. Aber wer trägt die in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten? Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH hat sich in einer aktuellen Entscheidung zur Umlage der Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern geäußert (Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20).

Der Fall

Zwischen den Parteien besteht ein Wohnungsmietvertrag aus dem Jahre 2003. Dieser enthält, wie seinerzeit üblich, keine Regelungen in Bezug auf Rauchmelder und diesbezügliche Kosten. Allerdings sieht der Mietvertrag vor, dass zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführte Betriebskosten umlagefähig sind. Im Jahre 2015 stattete der Vermieter die Wohnung mit Rauchmeldern aus und legte die Kosten für Wartung und Miete der Rauchmelder im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter um. Der Mieter verweigerte die Zahlung der Kosten für die Miete der Rauchmelder. Daraufhin klagte der Vermieter auf Zahlung.

Amts- und Landgericht haben den Zahlungsanspruch verneint.

Die BGH-Entscheidung

Der BGH bestätigt insoweit die vorinstanzlichen Urteile.

Die Kosten für die Miete von Rauchmeldern sind keine umlagefähigen Betriebskosten i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV. Dieser Entscheidung liegt die Überlegung zugrunde, dass die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 29). Die Miete für Rauchmelder fällt ausschließlich dann an, wenn der Vermieter – was allein in seiner Entscheidungsmacht steht – die in der Mietsache zu installierenden Rauchmelder nicht käuflich erwirbt, sondern diese stattdessen anmietet. Dieser „Kunstgriff“ darf jedoch nicht dazu führen, dass die vorgenannte gesetzgeberische Ratio unterlaufen wird. Mithin darf weder der Kauf noch die Anmietung von Rauchmeldern auf den Mieter umgelegt werden.

Gegen diese Betrachtung spricht auch nicht, dass in der Aufzählung des § 2 Nr. 1-16 BetrKV einzelne Kostenpositionen als umlagefähig definiert wurden, die nach allgemeinen Kriterien keine Betriebskosten, sondern (nicht umlagefähige) Verwaltungskosten darstellen (z.B. Aufteilungs-, und Abrechnungskosten in den Ziffern 2, 4a, 5a und 8). Denn insofern handelt es sich um vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehene Ausnahmen, die nicht verallgemeinert werden können.

Fazit

Der BGH stellt in nachvollziehbarer Weise klar, dass die Kosten für die Anschaffung von Rauchmeldern – egal ob im Wege des Kaufs oder der Anmietung – allein vom Vermieter zu tragen sind.

Hingegen sind nach herrschender Meinung die Kosten der Wartung von Rauchmeldern grundsätzlich umlagefähige „sonstige Betriebskosten“ gem. § 2 Nr. 17 BetrKV (ausdrücklich LG Magdeburg, NJW 2012, 544; LG Hagen, Urteil vom 04.03.16 – 1 S 198/15; allgemein für die Kosten der Revision von Elektroanlagen und brandschutztechnischen Einrichtungen BGH, Urteil vom 14.02.07 – VIII ZR 123/06).

Selbstverständlich sollte in neu abzuschließenden Mietverträgen die „Wartung von Rauchmeldern“ als umlagefähige Betriebskostenposition ausdrücklich benannt werden. Inwieweit ein Anspruch des Vermieters besteht, bei bereits vor Einbau der Rauchmelder abgeschlossenen Mietverträgen die entsprechenden Kosten umlegen zu dürfen, erscheint unter dem Gesichtspunkt des Transparenzgebotes zweifelhaft.

Nach Auffassung des Verfassers liegt es nahe, dass die vorstehenden zum Wohnungsmietrecht ergangenen Entscheidungen auch auf das Gewerberaummietrecht anwendbar sind.

Source

Bundesgerichtshof, 11.05.2022, VIII ZR 379/20

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