Umsatzsteuer bei der Stellplatzvermietung

12. Januar 2021

Für das umsatzsteuerliche Schicksal einer Vermietung ist § 4 Nr. 12 UStG die zentrale Norm. Während § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG zunächst den Grundsatz aufstellt, dass „Lieferungen und sonstige Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt“, der Umsatzsteuer unterliegen, regelt § 4 Nr. 12a UStG als Ausnahme, dass die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (und Räumen) umsatzsteuerfrei ist. Das Thema der Umsatzsteueroption gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG sei an dieser ausgeklammert.

Als Ausnahme von der vorgenannten Ausnahme legt wiederum § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG fest, dass (u.a.) die „Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen“ nicht umsatzsteuerfrei sei.

Ist damit alles geklärt? Nein, das wäre zu einfach!

Im zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter in seinem gewerblich genutzten Objekt hinsichtlich der Gewerbefläche zur Umsatzsteuer optiert und auch die Stellplätze umsatzsteuerpflichtig vermietet. Auf diese Weise kam er in den Genuss des Vorsteuerabzuges für das gesamte Objekt. In der Folgezeit änderte der Vermieter das Nutzungskonzept und vermietete einige Flächen als Wohnungen. Mit separaten Mietverträgen vermietete er auch Stellplätze an die Wohnungsmieter. Dabei erfolgte die Wohnungsvermietung umsatzsteuerfrei, da insoweit eine Umsatzsteueroption nicht möglich ist, und die Stellplatzvermietung weiterhin umsatzsteuerpflichtig.

Das zuständige Finanzamt hat im Nachgang zu einer Umsatzsteuer-Sonderprüfung die Stellplatzvermietung als umsatzsteuerfrei bewertet und eine Vorsteuerkorrektur vorgenommen.

Der BFH gibt dem Finanzamt schlussendlich Recht. Begründet wird dies damit, dass es sich bei der „Stellplatzvermietung und der Wohnungsvermietung um einen einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang“ handele. Dabei stellt die Stellplatzvermietung – trotz abweichender Kündigungsfristen – eine Nebenleistung zur Hauptleistung Wohnungsvermietung dar und teilt deren umsatzsteuerliches Schicksal, nämlich die Umsatzsteuerfreiheit.

Fazit: Sofern die Mietvertragsparteien identisch sind und auf demselben Grundstück Räume und Stellplätze vermietet werden, richtet sich die umsatzsteuerliche Behandlung der Stellplatzvermietung nach der umsatzsteuerlichen Behandlung der Vermietung der Räume. Wenn es sich dabei also um Wohnungen oder gewerbliche Flächen handelt, bei denen der Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist (z.B. Ärzte, Banken, Behörden), ist die Stellplatzvermietung ebenfalls umsatzsteuerfrei.